欢迎访问北京吴少博律师事务所网站,企业拆迁关停专业维权律师团!

  1. 中国律师行业诚信单位
  2. 10年企业维权专业律师
  3. 法晚中小企业维权研究中心
您现在的位置:首页 > 视频讲堂

《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》第十论:利害相关方博弈胜

阅读:139 时间:2018/10/17


各位中小企业主们,今天继续我们的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》的最后一论,第十论,题目就是“利害相关方博弈胜”。成果就是在利害相关方的博弈过程当中取得了胜利。这个主要针对的是内部或者第三方的关系,跟征收、拆迁、关停的行政相对方往往是没有关系的,一般我们在实践当中就是用于这么三类,当然可能还有更多,我举例说明:

第一类是租赁关系,房东跟租客的关系,或者土地地主跟租赁方的关系。

第二类是合作关系,比如股东跟股东之间的关系,比如集体企业或者以前的国有企业,跟私营企业之间有一定的合作关系,这种合作关系主要是针对土地、房产,是共同建设或者共同出资,或者经营上有合作关系。

第三类就是债权债务关系,最典型的就是银行抵押贷款问题。因为抵押贷款银行是可以实现抵押权的。特别在征收拆迁关停过程当中,特别是政府部门,可能会唆使银行来实现抵押权,来给你施加压力。

最多就是这三类关系,接下来还是按照以下四个部分来讲解。

、一般的事实状态

第一,比如在实务当中,房东跟租客由于拆迁补偿利益的纠纷,实务当中就很多了,房东拿了补偿不给租客,租客绕过房东想跟拆迁方谈判,在这个租赁关系当中比较复杂,是多次出租或转租。比如我租给了甲,甲租给了乙,或者甲把这个地方一分为二,租给了乙跟丙,这个关系就比较复杂了。实务中,往往在遇到征收、拆迁、关停的时候,特别是面临补偿的时候双方会有一定争议。比如,租客认为我拿的补偿应该越高,但是房东就相对的越低。再一个好像绕不开房东直接跟拆迁方谈判,因为什么?他只针对房东来谈判,实务当中,比如我的机器设备我认为能够评到1万块钱,但是房东只给我争取了5000块钱,其他5000块钱放弃,或者你在补偿协议当中写的很笼统,没有分割出租客损失的利益、房东是哪些利益,所以说在实务当中就会出现这些纠纷。

第二,比如股权关系,以前有些集体企业跟个人之间会产生合作联营的关系,这么一来在面临拆迁、关停补偿的时候可能会产生争议,比如甲跟乙之间是股份合作关系,一个大股东一个小股东,一个是法人,一个不是法人,就是法人或者大股东把协议签掉,不给小股东补偿利益,也会有这些问题。

第三,债权债务关系,最主要的就是说你是跟个人之间的债务关系,但是也形成了抵押担保的关系,或者跟银行拿着不动产进行抵押、设备等进行抵押,那么在进行征收拆迁关停的时候,对方找到你要求实现抵押权,或者直接跟拆迁关停方主张利益,必须先消灭我的抵押权以后再给他。所以,在事实状态当中这些都有。

二、对方的办法

对方的办法其实有很多,为什么?有些时候是平等民事主体之间的办法,比如房东跟租客之间的关系,讲房东不给你看补偿协议,不给你评估报告,不给你进行房屋分割等等,采取这些办法。因为主体的变化可能会产生一些不同的办法,那么在这个过程当中就擅自签订补偿协议,然后利用拆迁方的强制力要求你快速腾退,然后给你一个低廉的补偿价格,甚至不给。有些租客有时候你把不是自己的东西化到自己的范围之内,主张自己的利益,其实也是侵犯房东的权利。比如在现实当中有很多签租赁协议,有些租客说是到时候我一分钱不要,好,我可以全部进行搬离,任何补偿不要,但是真正要拆迁的时候,有些租客就主张了,我这个无偿的搬迁不是说一分钱不要,我是要补偿的,所以这个时候可能就会产生争议,对方会采取哪些办法呢?可以让租客直接起诉房东,要求分割补偿、分割补偿利益,或者房东起诉租客要求解除租赁关系,以遇到不可抗力拆迁为理由解除租赁关系,并且不予补偿,特别是遇到这种不是正规拆迁的,他告诉你有些补偿他也没拿到手,那么这个时候可能就会产生很大的争议,比如银行在这个过程当中往往都是受征收拆迁方唆使,作为抵押担保债权的实现,因为你向我抵押的不动产,我现在就要求法院来执行招拍挂,召开你不动产,然后我来取代你跟征收拆迁方谈,或者说我在实现过程当中以主体的身份直接跟第三方征收拆迁方谈,都有这种办法,方式。所以说这个实务当中就非常多。

第三我们的应对办法

举几个例子,比如房东不给你补偿,但是在你的租赁协议当中也没有放弃补偿,这个时候及时提起分割之诉,并且要求调取两个东西,一个是补偿协议,第二个是评估报告。因为你只有结合这两个东西,你才能看清哪些是你的哪些是他的,才能把补偿利益分割出来,这是对于租客比较有利。

第二,站在房东的角度,租客说了无条件腾退拆迁他不走,那么房东要及时提起解除合同之诉,有些是合同已经到期了,那么这个时候房东要采取什么办法?一、你不能收他的租金,你要收租金了,即便合同到期了再收,那么也可能转成不定期租赁,这个问题要注意到,不能收租金。二、要及时发函,要求解除你们之间的租赁关系,或者说由于合同到期,你没有承租权利,要求你腾退搬迁,及时的发出去,因为我们国家合同法司法解释三有明确规定,如果你及时发出去的话,可能三个月内他不起诉你,你的解除通知就自动生效,这是要采取的办法。

第三,你在这个过程当中要注意拖延战术的使用,因为只有足够的时间空间才能够解决这个问题。所以要注意利用诉讼复议和谈判的方式,要把这个时间先尽量拖长,就是拖延战术,在这过程当中运用必不可少。

第四,要注意协调问题,协调的次序、协调主体之间的关系。

第五个就是正比流程,比如他有些东西,这个租客你不能先搬迁了,一旦搬迁了整个的评估报告就没有你的东西了,到最后说不清,补偿利益的给予就存在不确定性。所以在这方面作为证据里面要多注意。

四、效果

关于效果问题,第一个就是可能会多拿到一些补偿,这个比较好理解。第二个就是逼第三方退出,比如租客想直接跟拆家方谈自己的利益,特别是那种租赁土地自建房屋的,那么这个时候他想自己谈房屋补偿问题,那么就需要逼退房东,然后让自己去谈论补偿问题,这样的话就逼退第三方的进攻跟竞争,这也是个很好的效果。好,今天为止我们的“维权成果十论”就讲完了,各位可以去对应一下,自己在这过程当中能达到哪些效果。

这十个效果不是每一个都可以达到,也不是说只产生一个,有可能是多个,其实要总结起来,要达到的效果无非是四个: 

第一,比如我没有土地安置,我们企业没有土地生活不了,要达到这样一个效果,必须土地安置,然后企业生存,这是第一个。

第二,比如我就想达到一个高额补偿,对吧?这是第二个问题。

第三,就是说我怎么能让他停止拆迁,因为拆迁对我很不利,停止拆迁关停问题,对吧?

第四,就是说我补办相关手续,让我恢复一种的合法经营状态。

其实最终的目标来讲的话就这四个,但是我们为什么给它分成十个?这里头有时候两个目标可能同时达到,也可能递进达到,也可能达到其中一个。比如从局部征收达到了整体征收,然后又达到了高额补偿,这是一个循序渐进的过程。你首先达到一个整体征收,就是一个局部胜利,或者说部分胜利,在部分胜利的基础之上还要进一步去升级,是这个意思。今天就给各位讲到这里,维权十论,到此讲解结束,谢谢。

北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

查看更多 +
留言给我们
  • 姓名
  • 电话
  • 案件描述