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《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》第二论: 从补偿较低到补偿较高

阅读:161 时间:2018/10/17


各位中小企业朋友,今天我们来讲《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》的第二论:从补偿较低到补偿较高。其实这个是最简单的,我相信中小企业在进行征收拆迁关停中,每一个企业所追求的都是从一个低廉的补偿,到一个比较合乎情理、合乎法理、合乎自己损失的高额补偿,这往往是最普通,最一般的追求,好,咱们今天来讲一下。

 

我们前面讲都是分四个部分,一般的事实状态,第二是对方的方法,第三是应对的方法,第四是效果。

 

一、一般的事实状态

 

实践当中,所呈现以下几种状态:

 

第一,评估非常低,也不给出具正规的评估报告,直接以一个评估单的形式给出一个数字,而且给出的单量后面直接都是带零的,带零的没有后面基础的单价,基本上都是被评估公司评的,基本上等于对方单方面定价,利用一个傀儡的评估公司,给你做出一个评估结果,或者评估公司也不盖章,也不签字,只是上面标头上面写着是他,其实大家都清楚,根本不是评估公司评的,是拆迁方单方定价。

 

第二,就是直接出价,直接告诉你,你这个厂子给你多少钱,或者直接告诉你每平米多少钱,连个评估单、评估报告也没有,直接口头告知了。这是一种在现实当中的事实状态,一般这种口头告知都伴随着一种恐吓,威胁,吓唬。也就说伴随着有强制的影子在里面。

 

第三,就是该有的补偿的项目没有,比如有些企业,他说你的手续缺失,或者我们本次的补偿当中就没有停产停业损失,这是不对的。比如这种高科技企业,互联网企业和集约密集型企业技术行业,他们的厂房和固定资产是有数的,它的损失大多都来自于预期利益的损失,或者签约了合同,没办法交付的这种违约的损失,但是这一块不呈现,没有,给他们造成了很多的损失。所以在事实状态中,可以看,以这种方式来呈现出来的,该有的补偿像土地,告诉你我们这个地方没有土地方面的补偿,我们在南京鼓楼区谈过一个案子,去了以后,对方说我们南京多少年了,从来没有给过土地的补偿,你就是有土地证,我们也不给土地的补偿,这是完全违背590号相关的规定的。

 

二、对方采取的方法

 

我们今天所讲的补偿较低或者补偿较高,所界定的范围一定是合法建筑,不是我们讲的准合法建筑,准合法建筑界定的概念是什么意思呢?比如你的建筑是建在招商引资的项目之下,建造在08年之前的,法律有一段空档,这样就属于准合法,因为你没有取得土地证和房产证。不动产的相关手续你没有,这叫准合法。那你肯定不答应,那么最后这个协议是无法促成的,对吧?这个既然是两条腿走路,他既然敢低,他就有行政效率,或者说有这种强制性,现在的实务当中,很多是乡政人民政府在做,区县人民政府委托乡政人民政府来做,甚至乡政人民政府又委托到村委会,或者说,区县人民政府委托自己下设的征收拆迁办公室等这些来做。像环保这块,往往都有一个环保协调小组、环保督查协调委、工作指挥部了,都有这方面的临时机构在做这个事情。那么他既然有这个强制力,那么有时候不是一竿子插到底,一刀切到底,这个时候他会慢慢去运用他的手段和技术。

 

这块在我们的维权三部曲中都有详尽的介绍。比如来讲,三断问题,乡里头把水电路给你断了,那么断电造成企业无法进行生产经营,如果你私自买发电设备,柴油机什么的来进行发电,那么你是不是违法了,就是违法使用电力设施了。比如讲,路,我在你的必经进出路上 ,给你挖坑挖断,这都会造成你无法进出,无法进行经营行为,他会有一个循序渐进,不断递进的过程。因为他这个施压,他这个强制力也不是一蹴而就的。

 

刚才讲的是干扰经营,再比如讲清退人员,如果你是在出租的话,那么他可能直接到你厂子里贴个封条,或喷上个拆字。来干扰你租客的信心,干扰你租客的经营。最后达到一个什么目的呢?就是,最后租客走掉了,你的厂房空出来,这都是来达到他低廉补偿的目的。

 

那么到了关停这方面。比如讲,生产设备设施、机械设备给你贴上封条,厂房给你贴上封条,给你产生一种关闭的现状。但是未必给你发真正的关闭关停的决定书,这都是他们所采取的方式。

 

那么这个方式咱们就不一概而论了,各位在实务当中会碰到,在维权当中所担心的恰恰是对方的这些手段和方式,这个就不一概而论了。

 

三、应对的办法

 

应对的办法有很多,我们举几个重点的说一下:

 

第一,比如讲当中一个关键性的行为就是评估,按照590号令,必须做出征收决定,做征收决定以后才能进厂进行丈量,测量,这才是一套完美的手续。对评估不服的话,你可以要求复核,复核完了以后,还可以要求专家委员会鉴定,这都是评估在征收拆迁当中赋予被征收人合法的权利。

 

第二,如果你想知道这个企业的真正价值,你也可以自行委托评估机构进行评估,当然你自行委托的时候,对方可能不认,特别是你委托了本区域范围之内的,本区域范围之外的,对吧?如果委托本区域范围之外的,对方无法控制,违法执行,对方往往就不认可,但是有些时候该做还得做,为什么?道理就是我可以先从最正规,最公平,最合理的方式来知道我企业真正的市场价值。然后有的放矢,有依据地和对方去谈判,这也是合理的,对吧?那么,第三个方面我们在维权三部曲当中也说到了,但是我现在讲第三方面就是建立在你是一个合法建筑,土地手续、房产手续、经营手续都非常完备的基础之上,我们采取的方式就是诉讼开花的模式,就是利用诉讼开花,全面进行诉讼的方式来达到最后拉高补偿或者达到一个合理赔偿的目的,那么这个诉讼开花模式该怎么来界定?我给各位提四个“找”,主要是三个“找”,后面要判断,即找完了这些要判断跟你有没有利害关系,所以总结出来就是四个“找”。

 

第一,找行为。就是对方作为一个行政机关,它在对你实施征收、拆迁、关停的过程当中,是不是有哪些行为?这些行为你比如讲,有强制拆除的行为,比如讲有强制断电的行为,比如讲有给你强制贴上封条的行为,再比如讲有强制地给你厂房、设备或者固定设施造成损坏损失的行为,你要进行找行为。

 

第二,找答复。比如讲你从信息公开的方式找对方的答复,我要求对方公开本批次范围之内,本区域范围之内的所有征收拆迁文件,建设项目立项啦、资金安置啦等等这一块,这时候对方会给你答复,答复也代表着有可能不答复,答复或者不答复你都可以纳入到诉讼的模式当中去,这就是找答复。

 

第三,找决定。对方是不是给你一些决定书。比如讲在实务当中给你作出的征收补偿决定,一开始在范围之内作的征收决定,比如讲给你做的行政处罚决定,等等这一块决定书,这也是一个具体行政行为,是吧?

 

那么找完了这三个方面之后,你还要看一个问题,就是跟你有没有利害关系?只要存在利害关系,对不起,你都可以纳入诉讼方式,特别我们要强调的一点是:你是一个土地、房产、经营手续完备,没有任何违法瑕疵的,我建议你采取诉讼开花模式;如果你这里面瑕疵非常之多,土地手续不完备,存在违章建筑,经营手续、环评、排污各方面都比较缺失,那么我不建议你走诉讼开花模式,那么我们在实务当中做了这种模式之后也见到了效果,效果有时候也很明显,这是第三个方面。

 

四、效果

 

第四个方面,其实效果这方面比较简单,往往呈现出来的效果就是从一个补偿交替的方式,忽然间或者说在一个持续的过程当中增高了补偿,在实务当中说的夸张一点上十倍、十几倍的补偿都是有的,为什么?你好像听着着十几倍的补偿比较夸张,但是你要看一个基础,就是他一开始给的特别低,完全脱离了市场,跟现在所谓成本的价值,给的非常之低,你比如讲到了安徽合肥瑶海区,我记得做过一个案子,给的时候一平方米从200块钱给起,正规的合法建筑,有完整的房屋所有权证,从200多块钱给起,他的原因就在于说你的房屋陈旧,用了已经二十多年了,所以说折损率比较高,既然成本乘以折损率得出的结果最后只达到200多钱,所以给的补偿确实是低,最后能争取到多少?能争取到2000多!我说的是房屋基础造价,也就是房屋重置成新价,是这个。你不要听这十几倍的问题,是他给的太低,你争取到一个合法利益之后,再分析这两个利益的时候你会发现差距非常之大,这就是一个,这是一个正面效果。

 

反面效果有什么呢?就是我们企业,有些企业主担心一个问题,就是我如果把这些关系搞的不好了,特别和一些行政机关的关系搞的不好了,我后续还要怎么经营?会不会给我制造一些障碍?这是你所担心的,但到了实务当中我发现其实不存在这个担心。因为双方博弈都是有限量的,有时间段的,只要你这个博弈过去了,双方握手言和达成了补偿协议之后,其实是不存在后续所谓穿小鞋啦,或者说给你制造麻烦这些问题的,所以各位可以体谅一下。

 

北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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