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《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》第一轮:从强拆压境到暂缓征收

阅读:152 时间:2018/10/17


各位中小企业主朋友,今天我们开启一个新的课堂,名字就是《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》。今天我们讲第一论,我给的题目就是:从强拆压境到暂缓征收,这是一个维权效果的体现。下面我们综合论述一下这个维权效果所表现出的状态,使用的方法,我们采取的办法以及到最后的效果,从这几个方面来全面解读一下。
 
强拆压境往往面临的事实状态是什么?
 
第一,比如讲一、对方发了处罚通知,要求收回土地,说你是违章建筑,违法用地,限期搬离、腾退土地,这是一个事实状态,各位在实践当中都会碰到;二、口头通知你,我要对你的地上建筑物实施强拆行为,口头恐吓威胁,而且反复通知你,多次告知你;三、合法的强拆行为,就是我们现在所讲的司法强拆,运用法院、司法的力度,这往往本身就是一个真正的征收项目,以公共利益来立项的征收项目,取得了征收文件,发布了征收公告或者作出了征收决定,到最后你们双方达不成补偿协议,又申请了征收补偿决定书,然后申请法院司法强拆,这是一种完整的司法程序。各位回想一下,在实务当中面临强拆压境的时候是不是这种状态?接到的是不是我举例的以上三种方式方法,今天忽然间接到了法院的执行通知,要进行司法强拆了或者先找你司法谈话。
 
第二,你反复跟征收拆迁方的人聊,对方多次口头告知你要实施强拆行为,不同的渠道,不同的人,不同的层级。
 
第三,你如果在这个过程当中有一定的违法行为存在或者由于一定历史的原因造成你没有补办相关的证照,土地证、房产证什么的,对方以你涉嫌违法用地、违章建筑或者说以国有土地的方式要求收回或者撤销你的土地使用权证,这种方式要求你限期搬离腾退。那么这几种状态是不是都是一种强拆压境的状态?这是一个肯定的答案。
 
实务中,对方采取哪些方式来让你感觉到强拆压境的状态呢?
 
第一,就是我们刚才所讲的多次、多人、多层级、多渠道来告知你要强拆,给你心理上形成一种固定的事实状态,看来强拆是百分之百要发生了,强拆肯定是对方的下一步行为了,对不对?这就会给你很大的心理压力。
 
第二,采取一些你的熟人,你这个过程当中,托熟人去问个什么事儿,或者对方知道某个人是你的熟人,然后以小道消息的方式传达给你,比如讲:5月1号实施强拆,比如讲我们前面讲过的黑色星期五要实施强拆,并且我们已经开过会了,研究决定了,这就是也在给你制造一种强拆前期的一种心理状态,这也是对方会采取的一种行动。
 
第三,下达书面文件,好像一步步在给你走文件。先给你下达一个决定书,再给你下达一个结果告知书,又给你下达一个催告书,一步步的限期限日子让你搬离,让你撤退,这就告诉你强拆势在必行,要发生了!当然,这是在告诉你让你妥协、让步、积极的去找他谈,但是统一所呈现出来的你要明白都是一种不确定的状态,你好似感觉这个事情发生的概率高了,但到实务当中是不确定的,状态都是不确定了,那么我们作为从事将近10年的企业征拆维权律师,我简单的用几个小的方面,向大家介绍一下,我们所采取的办法。
 
我们所采取的办法
 
举例说明:我们面临的是那种状况,对方明知如果进行强拆必然是一个重大违法行为,比如讲拆的是合法建筑,你是有房产证土地证的,违反重大法定程序,实施违章建筑拆除,这都明知自己是个重大的违法行为,其实从一些行为和状态当中就能判断,或者说本身他就没有想强拆,只是在威胁恐吓压制你,让你心理上造成一种要强拆的心理阴影,然后积极的促谈,来接受他低廉的补偿价格,如果面临这种状态的话,我们一般采取的方法是什么?直接发一个告知函,告知两个事情,第一:我们已经委托了专业律师来给他处理这个事情,我们将择时进行到法定程序,界定到法定程序有好多个方式:(1)比如讲:我们要求对方出示所有正规的征收拆迁文件,这是一种方式,通过政府信息公开的方式。(2)直接以诉讼复议的方式,但是我们要告诉他择时提起,因为我们这时候可能判断对方强拆的意愿,或者强拆的可能性,现在还不是特别大,只是狐假虎威,以恐吓威胁作为目的,我们可能以这样的方式方法在做这个事情,而且在实务当中应该讲效果也是比较明显的,我在上海的嘉定区曾经有一个案子,本身他们是6个人,都在这里建造了一个别墅,6个人都建造了,每人一栋,结果在这个过程当中,四个人都签了,只剩这两个人没有签字了,那么这个时候对方就开始恐吓、威胁、步步紧逼,今天找镇里,明天找村里。然后找他的亲戚朋友步步紧逼,但是我个人感觉,对方好像要采取强拆的可能性并不是很大,因为什么,对方并没有做适当的准备,也没有进行法定程序一步的施压,都没有,我说咱先可以试一下,发了个告知函,结果发完了告知函以后,应该来讲,几个月的时间,再没动,甚至再没找他。这就是说,对方出的是一个很初级的手段。那么我们应对他也是一个初级手段,是吧,就跟我们说的古代一个赛马的故事一样的。有些时候吧,初级对初级,是这个意思。
 
再比如讲,我们观察对方已经采取了前置的一些手段,就是在某个时间段当中,几天的过程当中,快速的水电全给你断了,把你房屋当中的人全部赶出去,对不对。那么这个我们要判断,采取强制的可能性比较大,因为他前置的所有的东西,已经在进行实务性准备了,对不对,水也断了,电也断了,人也赶了,所有你的物品可能也在陆续的给你搬离,而且有的时候吧,以封条的方式或是以一种采取法定程序的方式,来不断的往前推进。那么这种方式,你看对方可能要采取行动的可能性极大,那么这样的话就不要直接发函了。我们直接就进入法律程序。比如讲违章建筑,我们国家行政强制法44条明确规定,在复议和起诉期间,是不允许强制执行的,这种有明确的规定。再一个,比如说正规的司法强拆,如果你履行了司法强拆,如果这个时候你对司法强拆的程序以及他的前置行政补偿决定,还有相关的诉讼复议,比如讲对行政决定,就是说这个征收决定,也提起过后,这种有可能终止、暂停这种强拆行为的实施。
 
第三,已经乌云密布、已经到了对你的心理产生重大影响的时候,我们还采取一种方式,去发涵,告知,我记得我们在山东聊城做过的案子,上上下下发了很多函,因为他是聊城东昌府区的,然后我们到聊城市政府,发给了东昌区政府,包括下面实施的某个镇政府,包括在这个过程中参与这个事务的国土资源局,城管局,统统发了很多函。这种广而告之的方式有一个特点,就是说,往往能限定某一个机关,特别层级比较低的机关,往往能限定他这个机关可能对他产生的冲击。因为什么?这个机关如果说,我的上级机关,甚至我上级的上级机关,都知道这个事情,或者说,跟我同期做出这个决定互相配合的都知道了,并且都有一定的忌惮,那么对他行为的实施都会产生一定的冲击,这就是我们采取的一种诉讼方式。
 
这是我简单的从几种方式方法给各位解读一下。
 
暂缓征收,对企业有什么好处
 
第一,对企业的意义何在?第一会引起对方的重视,感觉你这个企业是有法制理念,是敢于利用法律维护自己合法权益的,对方就不敢小视,可能在下一步,不管是在安置还是补偿上,都会遵循一种正规和合法的途径来实施了,是一个从心理上双方博弈实施的影响。
 
第二,给企业争取了足够的时间,继续做征收前的准备,我可以继续列设备清单,厂房评估,停产损失等的估价,做好充足的准备,这个时候做准备跟强拆后做准备不是一个概念,做了一些公证和合法证据的留存。
 
第三,给企业争取一段减低损失的时间,比如我们在河南郑州高新区的一个案子,这个企业到现在为止暂停了三年,周边已经都拆了,我们在山东济南兖州的一个企业,大约现在五年的时间了,我们在济南淮阴区的一个企业到现在为止将近三年半的时间了,这么多的时间为企业争取了一个什么呢,让自己减低损失,比如讲,我可以把以前的订单进行迅速完成,不至于造成一些违约,我把下一步的生产可以进行适度的安排,因为什么,只要暂停征收了,就不敢轻易的找你的任何麻烦,这个时候就可以给你争取到很大的生产经营的空间,这是我们要讲的。
 
反过来讲,也可能产生不利效果,因为什么,因为这种案子要从实务的角度出发,有可能在这个过程当中会碰到一些跟前期政策和形式不一致的情况,比如我们在浙江温州的一个企业,前期我们已经给争取了一个从强拆压境到暂缓征收的空间和时间,但是没有想到,到了16年的时候又出来了一个更严厉的政策,三改一拆,现在又给他争取了三改一拆也暂停了,但是现在又面临一个环保关停,环保大督查的大形势,这时候,由于他的企业在环保上存在重大的安全隐患,并且靠近饮用水源地,这个是必须要关停的,你靠近水源地不要紧,但是你又有重大的环保瑕疵,那么这个时候,企业就被关停了,这时候的企业主就非常的感到无奈,你看,我企业在前面,强拆的时候也扛的过去,三改一拆,我们也能妥善的处理,那么现在面临一个环保大督查的问题,怎么处理这个问题,由于他环保的瑕疵就只能关停了,关停的时候,对方反过来讲拆迁的问题,这时候的补偿压得特别低,比以前还要低,这就是一个不利的形势,所以在这方面要有敏锐的观察,暂缓征收可以,但是时间段的把握,形势的把握,对自己心理补偿价位的把握,一定要有后续的延展,今天就讲到这里。

北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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