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《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》第五论:从不予安置到整体安置

阅读:301 时间:2018/09/27


各位中小企业朋友,今天的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》,我们来讲第五论:从不予安置到整体安置或部分安置,这个问题在实务当中首先要进行客观切实的判断,首先你是不是必须要达到一个安置的目的,如果你必须要达到一个安置的目的,那么你这个坚定的态度是必须要表达的,如果说安置也可以,不安置也可以,我挪到别的地方也能批复下来,我挪到别的县市省份也照样生产经营,那么就跟我们讲第四论的时候是一样的,以安置作为一个手段,来达到高额补偿的目的是这个意思。
 



各位中小企业朋友,今天的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》,我们来讲第五论:从不予安置到整体安置或部分安置,这个问题在实务当中首先要进行客观切实的判断,首先你是不是必须要达到一个安置的目的,如果你必须要达到一个安置的目的,那么你这个坚定的态度是必须要表达的,如果说安置也可以,不安置也可以,我挪到别的地方也能批复下来,我挪到别的县市省份也照样生产经营,那么就跟我们讲第四论的时候是一样的,以安置作为一个手段,来达到高额补偿的目的是这个意思。
 
一般事实状态
 
第一,对方一般这个时候会有一个争执的表达,说没有安置,不可能给你安置,为什么?我拆了这么多企业,一个也没有安置,这是他所要表达的。
 
第二,就是一个幌子,外面自己先找地,比如讲全县范围之内你自己找,你找这儿他说不行,你找那儿他说不行,其实他的土地指标是无法置换出来的,他无法把这个土地真正的给你,这里头有很多原因:首先,怎么给你,怎么收你的土地创业金,现有土地怎么折算?其次,他整个的县城区要规划、要进行变更了。再次,相关的产业是不是满足现有条件?所以等等的这些因素根本不可能给你找块地。当然都是相对的,如果你给他施加了压力,那不可能就转化为可能了,这就是一开始的状态,他在忽悠,他在恍惚这个事情。
 
第三,给你安置但是过段时间反悔了,说不行,安置不下来了,或者某个领导不同意,或者土地指标无法置换等等理由,那个时候是先忽悠着你进入到实体谈判当中来,先开始谈,看看你想要多少补偿,看看你的心里底价在哪儿,测算一下摸摸底,其实一开始就没想给你,后来真正谈到补偿问题又反悔。
 
二、对方的做法
 
第一,一般情况下,就我们前面所讲,先采取引诱的方式,如果你态度表达的极其坚定,可以啊,你自己找地或者我给你找地,或者给你找的地非常偏远,非常不合适,但你不能说我没给你找,这就是故意的,先帮你钻到谈判套里去,先让你跟我谈,先到实体内容实际的解决过程当中去,如果迟迟进入不了这个状态,他是无法交代的。
 
第二,继续步步施压,你在进行置换或者进行土地安置的时候,他没闲着,他继续运用一些手段和方式,来给你步步施压,现在的施压也非常多样化,我们在“企业拆迁维权三部曲”当中表述,有可能利用第三方银行,如果你有信用贷压力的话,有可能利用其它的主管行政机关,不断找你谈话施压,有可能利用你现存的违法之处,违章、偷税漏税来给你进行施压,这都是步步紧逼的,会给你造成一些更大的心理影响
 
第三,可能会真正地,直接以某个领导啦、某一层级的政府机关啦来告诉你:不允许,或者说不同意,这也是对方的一些传统做法。
 
三、应对的办法
 
应对的办法上讲,我觉得有这么几个方面要进行及时应对:
 
第一,自始至终,特别你已经保持了或者你已经决定了要进行整体安置或者部分安置,这样的话你必须保持一个坚定的态度,没有坚定的态度是达不成这种所谓的要求,整体安置的目的的,所以说自始至终是不能产生动摇和变化的。
 
第二,就是要出具企业被拆迁以后,如果安置无法继续生存的一个依据。比如讲我们曾经在做聊城和滨州案子的时候就大量调研了周边,因为他也是一个比较大型的企业,大量调研了周边无法让这个化工企业恢复生产经营的现状,是不是,无法进行环评批复的重新申请,无法进行排污许可,无法在安监啦等各方面获得证照,是不是,也就是告知他现在除非给我进行安置并且协助我办理相关的证照,那么我这个企业才能生存,如果达不到这一点的话我的企业无法生存,就用真正的、客观的事实根据来告诉他这点,这点其实也很重要。
 
第三,传统打法别放弃,在这个过程当中比如讲,我们要查一下他的征收文件、征收的范围、安置补偿资金,等等各个方面还是要用的。这传统的打法我相信贯穿我们这十论,十论的各个过程都会掺杂进一定的传统打法,这个是不能放弃的,一定要从他项目的本身去找问题,这样的话就会给对方传导一个十足的压力,让这个压力遍地开花,他的压力就转化成你的动力,是这个意思。
 
第四,国有土地的申办,也就是说重新申办国有土地证,现在在咱们国家来讲确实挺困难的,如果从政府手里直接拿,原则上都要通过招拍挂,即便那时候说转让条例中有规定可以进行协商出让,但现在为了避免风险往往都是招拍挂,所以在这一块大家心里都要有个数,这是要提个醒的。
 
四、效果
 
那么从效果来讲的话,我们要进行分析了,如果说可安置不可安置我的企业照样生存,那么我们一定要以安置作为抬高补偿的筹码,我在北京曾经碰到过一个企业,北京西三环那边有个4s店,我就见过这个老板,非常会谈,他就以安置作为手段抬高补偿,告诉你我不要钱,我也不要你的任何补偿,只要这个企业给我恢复重建,能让我继续生产经营就行,我只要安置,你这样迟迟进入不了谈到补偿的范围,但反而又给对方传导了一种安置带来的压力,你说这个补偿是不是有一定希望了,就是要达到这个效果,而且确实最后的效果非常明显。
 
再一个就是说不批或者很难土地安置,但是由于你施加的压力足够到位,到最后也给你解决了这个问题,我们在河北的沧州,沧州下面的黄骅,它是一个百货大楼,但是百货大楼拆完了以后他还想在边上,因为我就在这个区域当中非常好,我不想挪地方,在这个区域当中吧经过跟一级开发商和政府协商,也就是在侧位,五六十米的范围之内,又给他批了一块地,重新建造了百货大楼,但是那个时候从压力来讲的话,开发商是整体规划,原则上不可能拿出一块地改变规划来给你重新建设,但由于施加的压力大,在原址的范围内进行安置。再比如说我们在临沂,曾经有一个加油站,它修一个环城高速,环城路,一开始我们在这个位置上,后来跟他谈妥了以后,以1:1.2的范围,大约挪了一公里的范围,因为什么?加油站这种位置都比较特殊,都希望靠近路,其实还是在路边上,但达到了这个目的,所以我们要根据自己不同的目的,不同的现实状况,要达到自己的初衷,是这个意思。

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