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租赁的厂房遇到拆迁怎么补偿?

阅读:119 时间:2018/07/27

根据法律规定,民事主体依法享有物权,其财产权利应受法律保护,其动产和不动产因公共利益需要被征收、征用的,依法应当给予补偿。

又《物权法》规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

再则,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

另有许多地方性法规、规章和规范性文件等,都对征收国有土地上或集体土地上单位、个人房屋和其他不动产的拆迁补偿问题进行了进一步的细化规定。

由上可以明确的是,不管是单位(本文尤指各类工厂、养殖场、企业等)还是个人,都出于其个人财产权利因征收行为受到影响的原因,而获得争取拆迁补偿的权益。也就是说,被拆迁人取得补偿的基本前提之一是征收行为与被拆迁人原本享有的财产权利等有利害关系。

此时对于租赁厂房的企业来说,土地甚至地上附着物(包括建筑建设厂房等)的所有权都可能不是自己的,面临拆迁时自己究竟享有哪些合法权利,又该如何争取合理补偿就是相对更为复杂的问题。

关于不动产部分的补偿,分情况来说。如果企业是租赁土地后在土地上自行建设厂房的,且并未与土地出租方达成退租或拆迁征收时企业放弃这部分建筑建设的相关权利、利益的,那么对于被征收厂房部分的拆迁补偿应归属于企业;如果包含厂房在内的主体建筑都是企业从出租方手中租赁来使用的,那么企业能够获得的仅是针对企业在实际占地经营过程中的添附物或者扩建部分的补偿。

关于企业动产及搬迁费用补偿。对于企业不可搬迁并重新投入使用的机器设备的毁损重置费用,可搬迁机器设备的折损费用及其他因征收拆迁丧失功能的其他财产的损失,企业有权主张并取得相关的补偿。对于因搬迁可移动的机器设备、附属设施、生产物料等产生的搬迁费用,以及临时中转安置等产生的费用,企业有权主张相应的补偿。

关于停产停业损失和其他奖励费用补偿。企业作为实际占地经营者,在拆迁时必然会产生相应的停产停业损失,如果企业的经营注册地登记在被拆迁地,那么企业依法能够得到相应的补偿。但实践中比较复杂的情况是,如果出租方在地方房产管理部门办理取得了出租许可,那么出租方的出租行为也属于一种经营行为,征收也导致了出租方的经营行为的中止中断,此时出租方也承担了一定的停产停业损失,此时企业就需要和出租方对停产停业损失部分进行分割。

明确了以上可争取的权利之后,企业还要知道该如何让理论变为现实的补偿。

实践中企业面临的第一个难题就是该如何证明自己具有接受补偿安置的主体资格,并与拆迁征收行为具有法律上的利害关系。根据本文开头列举的相关法律规定内容,对于并非厂房的所有权人的企业来说,其并不是严格意义上的被征收人,此时拆迁方往往不会直接面对企业商谈拆迁补偿安置问题,很多企业还因此面临着拆迁方与出租方的共同施压,正常生产经营活动受到极大的负面影响。

为了消除这些不利因素并平等地坐到谈判桌上,企业需要通过一些法律程序,如针对租赁合同提起相关诉讼等,证明自己与拆迁征收行为有利害关系,自己作为利害关系人有权参与意见。让拆迁方明白,抛开企业单独和出租方谈补偿问题是不完整的,也无法真正解决拆迁过程中出现的矛盾争议。


北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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